Meliá: “Los hoteles siguen requiriendo actualizaciones”

El vicepresidente ejecutivo de Meliá Hotels International, Mark Hoddinott explica en esta entrevista la actual situación de la reforma hotelera en España.

Entre 2011 y 2020, la compañía habrá invertido más de 500 millones de euros en grandes reformas y rebrandings en España

Mark Hoddinott es Chief Real Estate Officer

Poseedor de grandes conocimientos turísticos y financieros, desde su perspectiva estratégica para maximizar oportunidades de creación de valor a largo plazo, Mark Hoddinott, vicepresidente ejecutivo de Meliá Hotels International, desgrana en esta entrevista su visión del sector de la reforma hotelera en España.

Este experto será uno de los participantes en el debate sobre Rehabilitación Hotelera que tendrá lugar durante los Encuentros Proveedores Hosteltur Baleares 2018, en Palma de Mallorca, concretamente, durante la segunda jornada, el miércoles 21 de noviembre.

P.- ¿Qué valoración hace de la actual situación de las reformas hoteleras en España?

R.- En la última década la oferta hotelera en España ha sufrido en muchos casos una degradación del producto intensificada por los elevados niveles de ocupación de los hoteles y la falta de inversión en su mantenimiento. Por otro lado, los principales operadores del segmento vacacional solicitaban nuevas plazas para acomodar a la demanda desplazada hasta nuestros hoteles por la situación incierta en otras zonas del Mediterráneo.

Por todo ello -acompañado de los buenos resultados obtenidos por el sector turístico-, en los últimos años España ha despertado un gran interés entre los inversores para la inversión en la reforma de hoteles. Y es que, en España, se ha modernizado (vía construcción de nueva planta y, sobre todo, reformas) cerca del 20% de la planta hotelera en los últimos 4 años.

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“Las reformas se han focalizado especialmente en los hoteles vacacionales y en aquellos de categoría superior”

Cabe decir, además, que las reformas (que han representado una inversión cercana a los 2.500 millones de euros en España desde 2014) se han focalizado especialmente en los hoteles vacacionales y en aquellos de categoría superior, y viene impulsada también por la voluntad de atender a las exigencias del nuevo perfil de cliente.

En un mundo de experiencias y globalizado, el sector hotelero ha tenido que adaptar su oferta, dejando de vender sólo alojamiento y restauración para ampliar su foco vendiendo un espectro de experiencias personalizadas.

P.- ¿De qué manera reportan en el propio destino estas transformaciones?

R.- Un caso paradigmático de éxito son las Islas Baleares, donde, según el primer Informe de Colliers International sobre “Inversiones en Reformas Hoteleras y Hoteles en Construcción en España”, se habrían invertido 1.121 millones de euros entre 2015 y 2017, mientras estuvo en vigor la Ley General de Turismo, que incentivaba y facilitaba la mejora de los establecimientos (una tendencia interrumpida tras la derogación de esta Ley por el nuevo gobierno en 2017).

P.- ¿Qué zonas “están haciendo bien los deberes”? 

R.- Además de Baleares, Canarias, con más de 500 millones invertidos en el mismo periodo, y Madrid y Cataluña con más de 300 millones cada una, han seguido una senda correcta, aunque tal vez insuficiente, si pensamos que estos procesos de inversión es más aconsejable hacerlos cuando los vientos soplan a favor, antes de que pueda alterarse el actual ciclo turístico de nuestro país.

Cabe decir en cualquier caso, que, a pesar de la fuerte actividad inversora, la oferta hotelera española en general sigue requiriendo de actualizaciones, ya que en un porcentaje elevado, sigue estando obsoleta.

P.- ¿Qué tipos de actuaciones considera que existen?

R.- Cabe diferenciar dos: la que se limita a potenciar la reforma de los hoteles de un destino, y la que va más allá, acometiendo la rehabilitación y reposicionamiento del propio destino en un nivel superior, incluyendo la oferta complementaria, las infraestructuras, la promoción turística, la seguridad las regulaciones, etc. Creemos que este es el auténtico reto, y no puede ser abordado por las empresas privadas en solitario, sino por medio de la colaboración público-privada.

La mejora de los hoteles y su aumento de categoría permiten iniciar este proceso, mejorando la segmentación del cliente que llega a los destinos, y diversificar el negocio, pero después, los destinos en su conjunto tienen que responder a las expectativas.

P.- Podría decirse que un claro ejemplo es Magaluf, precisamente donde está ubicado el nuevo Calviá Beach The Plaza. ¿Qué ha representado para la propia cadena este gran proyecto?

R.- Para Meliá Hotels International, la transformación de Magaluf era un proyecto estratégico a nivel de negocio. En este destino, la compañía contaba con más de 3.500 habitaciones, las cuales mostraban una rentabilidad muy deprimida,  a pesar de encontrarse en un entorno privilegiado en el suroeste de Mallorca, a 10 minutos de los destinos más exclusivos del Mediterráneo. Pero, además, era un proyecto de alto contenido sentimental para la familia Escarrer, fundadora y principal accionista de la empresa, pues la expansión hotelera vacacional del Grupo comenzó allí, donde siempre pasaban sus veranos, y se trataba también de un reto para el compromiso de Meliá con la responsabilidad social, pues el destino y la comunidad de Magaluf se merecían una  mayor prosperidad, seguridad, y rentabilidad, con temporadas más extensas y una mejor reputación.

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El Hotel Calviá Beach The Plaza y Momentum Plaza se diseñó a medida del objetivo

Transcurridos 7 años de implementación de este proyecto, que hemos culminado esta temporada con la inauguración del Hotel Calviá Beach The Plaza y Momentum Plaza (área de restauración y comercial asociada al hotel) nos produce una inmensa satisfacción ver el alcance que hemos logrado en la transformación del destino: no solo en la cuenta de resultados de los hoteles -todos ellos reposicionados y en el segmento de cuatro estrellas o cuatro superior-, sino en la segmentación de nuestra clientela, en una mayor diversificación de las fuentes de negocio y de las nacionalidades de los clientes, lo que revierte en una mayor resiliencia frente a los ciclos e incluso, socialmente, en una mayor generación y estabilidad en el empleo, mayor distribución de la renta en el destino (por la eliminación del ‘Todo incluido’, mayor compra a proveedores locales, impuestos) y con temporadas progresivamente más largas, gracias a la introducción del segmento MICE, a la promoción de eventos deportivos, etc.

Específicamente, el Hotel Calviá Beach The Plaza y el espacio Momentum Plaza, procedente de la reconstrucción de un antiguo hotel, se diseñó a medida del objetivo: dotar al destino con espacios de restauración, bares y comercios de última generación, y un parking para facilitar el acceso, en lugar de limitarnos a maximizar el espacio hotelero.

Además, el hotel tenía que ser algo diferente, que pudiera permitir una viabilidad económica a una obra nueva en segunda línea en el destino Magaluf. Tenía que ser más que un hotel y una plaza comercial, toda una declaración de intenciones sobre la transformación del destino. Y lo hemos conseguido.

P.- Han sido varios años de trabajo. ¿Cuáles son los principales handicaps con los que se encuentran las cadenas, los arquitectos, los promotores, etc. a la hora de poder desarrollar sus proyectos?

R.- Me atrevería a mencionarle varios, lamentablemente. Por ejemplo:

El proceso de autorizaciones, que aun con la mejor de las voluntades, demora los proyectos, y muchas veces se topa con obstáculos de orden político o ideológico, que causan un sobrecoste, o incluso el abandono de algunos proyectos, con la pérdida de inversiones que ello conlleva.

– La situación urbanística de inmuebles antiguos dificulta su adaptación a las tendencias y exigencias del turista actual.

– La dificultad de compatibilizar la reforma de edificios individuales (responsabilidad de cada propietario) con la mejora de destinos (responsabilidad colectiva).

– La dificultad de compatibilizar los edificios y destinos maduros con una voluntad de gestión responsable del litoral y el medioambiente.

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Según Hoddinott, el sector hotelero ha dejado de vender sólo alojamiento y restauración para ampliar su foco a un espectro de experiencias personalizadas.

P.- ¿En qué reformas hoteleras está trabajando actualmente Meliá Hotels International y con qué inversión prevista?

R.- Entre el periodo 2011-2020 la compañía habrá invertido más de 500 millones de euros en grandes reformas y rebrandings en España, implicando 37 hoteles, de los cuales en 7 sigue la reforma en curso. Además en el pipeline tenemos identificados 6 hoteles adicionales por reformar en España, con una inversión total superior a los 100 millones de euros en los próximos 3 años, ello sujeto a que se obtengan las licencias necesarias.

Por ejemplo, tenemos previsto ejecutar una reforma para la modernización y el reposicionamiento de los hoteles del grupo en Son Bou (Menorca) por un importe de unos 45 millones de euros en dos fases, pero la previsión de comenzar el invierno 2018-2019 ha tenido que ser abandonada por falta de obtención de las licencias en tiempo, y esperamos poder comenzar en el próximo invierno.

Esto no solo retrasa la mejora necesaria de unos hoteles claves para un destino como Son Bou, sino que podría comprometer, de retrasarse mucho, una inversión que siempre es más fácil acometer en un momento alto del ciclo.

  • Joan Manel Ruiz Selvi says:

    Buenos días, quería comentarte varias cuestiones en qué creo que les pueden interesar, empezarnos. Es importante saber contratar el suministro eléctrico, es uno de los factores que estamos muy especializados, la revisión con las eléctricas Endesa o la comercializadora qué trabajen ustedes, ya que siempre hay que hacer contratos cortos y indexados, ya que cada hora hay una subasta ( Pul ) síguete pasó y muy importante qué no esté en sus clientes ( hoteles etc ) la energía reactiva ya que nos puedes penalizar en % en la activa pudiendo llegar a 30% aproximadamente, otro tema importante es los costes de mantenimiento ( se puede reajustar por un seguimiento exhaustivo y un gran ahorro para la empresa, por supuesto no tenemos que olvidar el tema de riesgos y prevención del personal con sus correspondientes EPIS , de obligado cumplimiento. En mi punto de vista yo he trabajado 32 de Contratistas directamente con Endesa y tenia un total de 100 trabajadores, en la actualidad vivo en Mallorca y viajo por todo el Pais. Trabajos que he realizado, compensar las facturas eléctricas de Carlos Arguiñano ( Zarau ) lo que han quedado muy satisfechos, el Mercado de la Boqueria, aquí personalmente lo rehabilitado íntegramente por mís trabajadores ( 2001 ) Casa Batllo en el Pso. Gracia toda la iluminación que vemos hoy en día, en fin gracias por atenderme saludos cordiales. Att Joan Ruiz

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